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Les personnes physiques qui investissent directement ou par voie de souscriptions dans le secteur du logement ou qui ont souscrit au capital de certaines sociétés entre le 21 juillet 2003 et le 31 décembre 2017 dans les DOM-TOM et les collectivités territoriales de Mayotte et Saint-Pierre-et-Miquelon bénéficient d'une réduction d'impôt en principe égale à 40 % du montant de l'investissement.
Le dispositif Girardin commenté ci après ne concerne que les investissements réalisés depuis le 21 juillet 2003. Pour les investissements réalisés antérieurement à cette date, c'est le dispositif Paul qui s'applique.
Note
Par exception, les immeubles ayant fait l'objet avant le 21 juillet 2003 d'une déclaration d'ouverture de chantier à la mairie donnent lieu à l'application du dispositif Paul.
Bénéficiaires de la réduction d'impôt
La réduction d'impôt est accordée aux personnes physiques domiciliées en France métropolitaine et dans les DOM (Guadeloupe, Guyane, Martinique et la Réunion).
En revanche, sont exclus de cet avantage, les contribuables ayant leur domicile fiscal dans un TOM (Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, îles Wallis et Futuna) dans les collectivités territoriales de Mayotte et Saint-Pierre-et-Miquelon et en Nouvelle Calédonie, et ce, même s'ils sont imposés en France sur leurs revenus de source française. Il s'agit ici du lieu de situation du domicile de l'investisseur, non pas du lieu de réalisation de l'investissement (l'investissement pouvant se situer dans les DOM, mais également à Saint-Pierre-et-Miquelon, à Mayotte, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna ou les Terres australes).
Remarques
Les associés des sociétés immobilières transparentes, qui sont réputées directement propriétaires des logements correspondant à leurs droits dans la société peuvent bénéficier de la réduction d'impôt au titre des logements acquis par l'intermédiaire de ces sociétés. Les contribuables qui réalisent un investissement outre-mer en indivision peuvent bénéficier de la réduction d'impôt. Chaque indivisaire peut pratiquer alors une réduction d'impôt calculée sur la quote-part du montant de l'investissement correspondant à ses droits dans l'indivision. En revanche, les immeubles, parts ou actions de sociétés dont le droit de propriété est démembré sont exclus du dispositif sauf en cas de démembrement de propriété consécutif au décès de l'un des époux soumis à imposition commune.
Investissements éligibles
Il s'agit de l'investissement dans la construction ou l'acquisition de logements neufs et la réhabilitation de logements de plus de 40 ans et la souscription au capital de certaines sociétés.
L'investissement doit être réalisé dans les DOM, à Saint-Pierre-et-Miquelon, à Mayotte, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna ou les Terres australes.
Note
Il n'existe aucune limite quant au nombre et au montant des investissements que le contribuable peut réaliser. Ainsi, chaque contribuable peut acquérir plusieurs logements et souscrire des parts au titre de la même année sans aucune limite quant au prix des logements ou des parts.
Calcul et imputation de la réduction d'impôt
Base de calcul
La base de la réduction correspond :
· au prix revient du logement :
- en cas de construction, il s'agit du prix du terrain dans la limite de 2 500 mètres carré (y compris les frais de notaire et droits d'enregistrement), des frais d'architecte, du prix d'achat des matériaux, des mémoires des entrepreneurs, des frais financiers et autres frais généraux engagés pour la construction,
- en cas d'acquisition, il s'agit du prix effectivement versé majoré des frais d'acquisition (honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits de timbre, taxe de publicité foncière, droits d'enregistrement ou TVA ;
· en cas de réalisation de travaux de réhabilitation : à la somme du coût des matériaux utilisés pour la réalisation des travaux de réhabilitation et de la main-d'œuvre correspondante, tels qu'ils figurent sur la facture délivrée par l'entreprise (à l'exclusion du prix d'acquisition du logement). Seules ouvrent droit à réduction d'impôt les dépenses effectivement supportées par le contribuable. Elles s'entendent donc, le cas échéant, sous déduction des primes ou aides apportées aux contribuables pour la réalisation des travaux.
· en cas de souscription de parts ou de titres, au prix de souscription de ces parts ou actions.
Seuls les versements effectués jusqu'au 31 décembre de l'année au cours de laquelle le droit à réduction d'impôt a pris naissance sont pris en compte. Toutes les sommes versées ultérieurement (solde versé à la remise des clés par exemple lorsqu'il intervient après le 31 décembre de l'année) sont exclues de la base de la réduction d'impôt. En revanche, en cas de versements échelonnés (VEFA), les versements effectués au cours des années précédant l'année au cours de laquelle les droit à réduction d'impôt est né, sont pris en compte. Les versements antérieurs sont alors additionnés aux versements de l'année.
Cas particulier - Construction de logements
En cas de construction de logements, le prix du terrain n'est compris dans la base de la réduction d'impôt que dans la limite de 2 500 mètres carrés.
Etalement
Cette base est étalée sur :
· 10 ans en cas d'acquisition ou de construction d'un immeuble neuf que le propriétaire prend l'engagement d'affecter à son habitation principale. Chaque année, la base de la réduction d'impôt correspond donc à 10 % des sommes effectivement payées pour l'investissement ;
· 5 ans pour tous les autres investissements (travaux de réhabilitation, investissements locatifs, souscription de titres de certaines sociétés) ce qui porte la base de la réduction à 20 % du montant de l'investissement par an.
Attention
Lorsque que la réduction d'impôt porte sur des travaux de réhabilitation, la durée d'étalement est de 5 ans et ce, même si le logement dans lequel sont effectués ces travaux est affecté à la résidence principale du contribuable.
Plafonnement
Le montant des investissements réalisés dans le secteur du logement est plafonné, pour les investissements réalisés en 2006 à 1 866 € HT quelle que soit la situation géographique de l'investissement.
Note
Pour les investissements réalisés en 2005 le plafond s'établissait, par mètre carré de surface habitable, à 1 800 € HT. Pour les investissements réalisés en 2004 le plafond s'établissait, par mètre carré de surface habitable, à : - 1 778 € HT en Nouvelle Calédonie, - 1 761 € HT en Polynésie Française, - 1 796 € HT pour les autres départements d'outre-mer et collectivités qui ne sont pas dotés de leur propre index de la construction.
Ce plafond concerne tous les logements, alors que dans le dispositif Paul, seuls les investissements affectés à la résidence principale du contribuable étaient plafonnés.
Remarque
Les varangues (terme local désignant une terrasse couverte, une véranda ou une galerie en bois, caractéristiques de l'architecture des régions d'outre-mer) peuvent être retenues dans la surface habitable de référence dans la limite de 14 mètre carré (Rép. min. n° 25204, JOANQ, 3 nov. 2003).
Taux de la réduction d'impôt
Le taux de la réduction d'impôt est fixé à :
· 25 % pour les investissements en logements neufs affectés à l'habitation principale de l'investisseur et pour les travaux de réhabilitation sur des logements anciens de plus de 40 ans (quelle qu'en soit l'affectation),
· 40 % pour les investissements locatifs dans le "secteur libre"(acquisition ou construction de logements neufs affectés à la location, souscription de parts ou actions de sociétés dont l'objet exclusif est la construction de logements en vue de leur location et les souscriptions au capital de SCPI réalisant des investissements locatifs),
· 50 % pour les investissements locatifs dans le secteur intermédiaire et les autres investissements éligibles (parts de SDR, souscriptions au capital de certaines sociétés…). Cette majoration de taux est subordonnée à la condition que le contribuable s'engage à louer le logement à des personnes qui en font leur habitation principale ou à conserver ses titres pendant une période de 6 ans.
En outre, ces taux (25 %, 40 % et 50 %) peuvent être majorés de :
· 10 points, pour les investissements locatifs (directs ou par l'intermédiaire de sociétés) réalisés dans une zone urbaine sensible,
· 4 points lorsque des dépenses d'équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable sont réalisés dans le logement. Les équipements concernés sont les suivants :
- équipements de chauffage et de fourniture d'eau chaude fonctionnant à l'énergie solaire,
- systèmes de fourniture d'électricité à partir d'énergie solaire, éolienne, hydraulique ou de biomasse,
- pompes à chaleur,
- équipements de chauffage ou de production d'eau chaude fonctionnant au bois ou autres biomasses tels que les poêles, les foyers fermés, les inserts des cheminées intérieures et les chaudières.
La circonstance que les équipements aient été installés par le contribuable lui-même et non par une entreprise ne fait pas obstacle à la réduction d'impôt.
Ces deux majorations sont cumulables :
Imputation
La réduction d'impôt s'impute sur l'impôt sur le revenu du au titre de l'année :
· d'achèvement de l'immeuble, des travaux ou de l'acquisition de l'immeuble si elle est postérieure et des 4 (ou 9) années suivantes,
· de souscription des parts ou actions et des 4 années suivantes.
Non-cumul avec d'autres dispositifs
L'application de ce dispositif ne peut pas se cumuler, pour un même investissement, avec :
- la réduction d'impôt au titre des souscriptions au capital de sociétés non cotées,
- la déduction, en matière de revenus fonciers, au titre de l'amortissement des logements neufs (Besson ou Robien),
- la déduction forfaitaire majorée sur les revenus fonciers (Lienemann),
- l'imputation sur le revenu global d'un déficit foncier. Cette règle de non-cumul s'applique uniquement durant la période couverte par l'engagement de location du logement ou de conservation des parts, c'est-à-dire pendant 5 ans,
- l'abattement, sur les mêmes titres, de 1 525 € ou 3 050 € sur les revenus de capitaux mobiliers,
- la déduction au titre des investissements réalisés ou des pertes prévue en faveur des créateurs d'entreprises.
Enfin, les titres ayant ouvert droit à réduction d'impôt pour investissement Outre-mer ne peuvent pas figurer dans un PEA.
Reprise de la réduction d'impôt
La réduction d'impôt fera l'objet d'une reprise si les investisseurs ou les sociétés dans lesquelles ils ont investi n'ont pas respecté leur engagement (par exemple si les constructeurs ne construisent pas ou les investisseurs ne louent pas dans un certain délai) et en cas de non-respect des procédures de construction.
En revanche, aucune reprise ne sera effectuée en cas :
· de décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune. Dans ce cas, en effet, le conjoint survivant, attributaire de l'immeuble ou des titres de sociétés peut demander la reprise, à son profit, du bénéfice de la réduction d'impôt pour la période restant à courir à la date du décès,
· d'invalidité ou de licenciement du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune ;
· d'expropriation pour cause d'utilité publique du logement ayant donné droit à la réduction d'impôt.
· d'apport partiel d'actif ou de fusion. Le maintien de la réduction est subordonné à la condition que la société qui bénéficie de l'apport ou la société absorbante réponde aux conditions prévues pour les sociétés bénéficiaires des souscriptions et s'engage dans l'acte d'apport ou de fusion à conserver les biens transmis pendant la fraction du délai restant à courir ;
· de changement de situation matrimoniale du contribuable,
· de fusion de SCPI,
Les contribuables doivent inscrire ligne UI le montant total de la réduction d'impôt dont ils bénéficient au titre de leurs investissements Girardin dans le secteur du logement (y compris les logements intermédiaires) et les autres secteurs d'activité. Pour calculer le montant total de cette réduction d'impôt, ils doivent utiliser la fiche de calcul spécifique n° 2041 GE jointe à leur déclaration. Le contribuable doit joindre à sa déclaration de revenus de l'année au titre de laquelle il demande le bénéfice de la réduction d'impôt les documents suivants : 1. En cas d'acquisition ou construction de logements : - l'engagement d'affecter le logement dès son achèvement de son acquisition à son habitation principale pendant une durée de 5 ans ou de louer nu dans les 6 mois de l'achèvement ou de l'acquisition pendant une durée d'au moins 5 ans, ou 6 en cas de location dans le secteur intermédiaire, à des personnes qui en font leur habitation principale, - une copie de la notification de l'arrêté délivrant le permis de construire lorsqu'il s'agit d'un logement neuf que le contribuable fait construire, - une copie du bail (en cas de location), : - une copie de l'avis d'impôt sur les revenus du locataire ou du sous-locataire afférent aux revenus de l'année précédant celle de la conclusion du bail ou, à défaut, de l'année antérieure(en cas de location). 2. En cas de souscription de parts de sociétés : - l'engagement de conserver les parts ou actions pendant au moins 5 ou 6 ans selon le cas, à compter de la date d'achèvement de la totalité des immeubles construits au moyen de chaque souscription annuelle, accompagné de l'engagement fourni par la société bénéficiaire des apports, cet engagement doit comporter les éléments suivants : l'identité et l'adresse de l'immeuble concerné, la surface habitable du logement, le prix de revient ou d'acquisition de l'immeuble, accompagné de justificatifs, et la date d'achèvement, ou d'acquisition si elle est postérieure ; - une copie de l'autorisation préalable lorsque l'investissement est soumis à cette procédure (constitution, augmentation de capital ou programme immobilier d'un montant supérieur à 4 600 000 €). 3. Si le contribuable souhaite bénéficier de la majoration du taux de la réduction pour l'installation des équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable, il doit joindre une attestation du constructeur, du vendeur ou de l'entreprise ayant procédé à l'installation des équipements comportant l'adresse de réalisation des travaux ainsi que la désignation de ces équipements, soit une facture de ces équipements comportant l'adresse de réalisation des travaux, leur nature ainsi que la désignation et le montant des équipements.
Sources
CGI, art. 199 undecies A
D. n° 2004-523, 10 juin 2004, JO 12 juin
Instr. 9 janv. 2006, BOI 5 B-6-06
Instr. 9 févr. 2006, BOI 5 B-8-06
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